L’essentiel à retenir : Le dispositif LLI, désormais accessible aux investisseurs particuliers via une SCI, offre une TVA à 10 % et un crédit d’impôt sur la taxe foncière jusqu’à 20 ans. Ces avantages vous permettent de constituer un patrimoine durable tout en répondant à la crise du logement.
Vous recherchez un investissement immobilier rentable après la fin du Pinel, tout en luttant contre la crise du logement ? Découvrez le LLI, solution pour investisseurs aidant les classes moyennes à se loger.
Ce dispositif, ouvert aux particuliers via SCI depuis 2024, permet d’acquérir des logements neufs en zones tendues (A bis, A, B1) à loyers réduits, avec TVA à 10 % et crédit d’impôt foncier jusqu’à 20 ans.
Avec des revenus stables et une valorisation patrimoniale, le LLI vous permet de construire un patrimoine durable tout en participant à l’effort national pour un logement abordable.
Sommaire
- Dispositif LLI : pour qui, pour quoi ?
- Avantages fiscaux du LLI
- Les conditions d’éligibilité et les engagements à respecter
- Les nouvelles perspectives du LLI : meublé et résidences gérées
- Le LLI, un choix stratégique pour votre patrimoine immobilier
Le logement locatif intermédiaire, une solution pour qui et pourquoi ?
Définir le LLI : un pont entre le social et le privé
Le LLI, créé en 2014, cible les ménages aux revenus trop élevés pour le logement social mais insuffisants pour le “marché privé”. Les loyers sont plafonnés à 10-15 % sous le marché local, assurant un accès abordable dans les zones tendues. Par exemple, dans les grandes métropoles, ces loyers permettent aux salariés de se loger près de leur lieu de travail, évitant des trajets longs et coûteux.
Ce dispositif comble un gap crucial entre logement social et privé, stimulant la construction et favorisant la mixité sociale. Les plafonds de ressources varient selon la taille du ménage et la zone géographique, garantissant une adéquation précise entre revenus et logement.
Pour aller plus loin, découvrez notre article sur l’investissement immobilier face à la crise du logement.
Des logements neufs dans des zones à forte demande
Le LLI concerne des logements neufs ou bureaux reconvertis, respectant RE2020. Ces normes garantissent une performance énergétique élevée, réduisant les charges locatives pour les occupants. Situés en zones A bis, A et B1, ces biens répondent à une forte demande locative. Les loyers maximaux sont fixés par décret : 19,51 €/m² (A bis), 14,49 € (A), 11,68 € (B1).
Le pacte signé en 2024 vise 75 000 unités sur trois ans, soutenu par l’État et les acteurs du secteur pour répondre à la pénurie de logements. Les investisseurs bénéficient de la TVA à 10 % sur l’achat et d’un crédit d’impôt taxe foncière pendant 15 à 20 ans, optimisant leur rentabilité.
Aussi, depuis 2024, l’investissement via SCI est possible. Cette structure juridique sécurise l’opération, facilite la gestion collective et permet une transmission patrimoniale simplifiée. À noter que le LLI constitue une alternative robuste au Pinel, désormais définitivement clos.
Les avantages fiscaux du LLI pour l’investisseur particulier
L’ouverture aux particuliers via la SCI : la nouveauté depuis 2024
Jusqu’en 2023, le LLI était réservé aux investisseurs institutionnels. La loi Finances 2024 a révolutionné son accès en vous permettant d’en bénéficier via une Société Civile Immobilière (SCI). Cette structure juridique offre une séparation claire entre votre patrimoine personnel et professionnel. Elle simplifie la gestion collective et la transmission patrimoniale. De plus, la SCI vous permet une optimisation fiscale grâce aux amortissements et déductions des charges locatives, renforçant la rentabilité de votre placement.
Une fiscalité très incitative sur le long terme
Le LLI présente des avantages clés pour votre investissement :
- TVA réduite à 10 % sur l’achat d’un bien neuf, contre 20 % habituellement. Cette économie immédiate de 10 % réduit significativement votre coût d’acquisition initial.
- Crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 15 à 20 ans, équivalent au montant annuel de cette taxe. Cela allège durablement vos charges fiscales, améliorant nettement votre rentabilité.
- Situés en zones tendues (A, A bis, B1), vos biens LLI bénéficient d’une forte demande locative et de taux de vacance faibles. Cela assure une location rapide et des revenus stables sur le long terme.
- Conformes aux normes RE2020, vos logements neufs garantissent une performance énergétique élevée. Cela réduit les coûts de chauffage pour vos locataires, rendant le bien plus attractif et durable.
À noter que l’engagement de location est de 15 ans minimum pour conserver les bénéfices fiscaux.
Envie d’investir en LLI ? Découvrez des biens éligibles sur notre sélection d’appartements neufs pour construire un patrimoine durable tout en contribuant à l’accès au logement pour tous !
Le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI), accessible via une SCI depuis 2024, offre des avantages fiscaux indéniables. Mais attention : des contraintes strictes s’imposent !
Les conditions d’éligibilité du LLI et les engagements à respecter
Les contraintes à connaître avant de vous lancer
Pour bénéficier du LLI :
- SCI avec au moins deux associés.
- Bien neuf, en VEFA ou rénové avec gain de deux classes DPE.
- Localisation : zones A bis, A, B1.
- Plafonds loyers et ressources selon zone et composition du ménage, fixés par décret.
- Engagement de location de 15 ans minimum (jusqu’à 20 ans pour maximum d’avantages).
- Possibilité d’investir en logements meublés (résidences étudiantes ou seniors).
Plafond de loyer à respecter par zones
| Zone | Plafond loyer €/m² |
| Zone A bis | 19,51 € |
| Zone A | 14,49 € |
| Zone B1 | 11,68 € |
| Zones B2 & C* | 10,15 € |
Sources : Gouvernement
Comparatif LLI vs Loi Pinel
| Critère | Dispositif LLI | Dispositif Pinel |
| Nature de l’avantage fiscal | TVA réduite (10%) + Crédit d’impôt sur la taxe foncière | Réduction d’impôt sur le revenu |
| Durée de l’engagement | 15 à 20 ans | 6, 9 ou 12 ans |
| Véhicule d’investissement | SCI obligatoire | Direct ou SCI |
| Statut actuel | Actif depuis 2024 pour les particuliers | Terminé pour tous depuis fin 2024 |
Les sanctions en cas de rupture de l’engagement
Non-respect des conditions (revente avant terme, loyers excessifs, locataires hors plafonds de ressources) annule les avantages fiscaux. Vous devrez rembourser la TVA réduite (10% du prix d’achat) ainsi que le crédit d’impôt sur la taxe foncière perçu, avec éventuellement des pénalités supplémentaires. Ces sanctions renforcent l’importance de respecter scrupuleusement l’engagement de location.
Le LLI, un choix stratégique pour votre patrimoine immobilier
Grâce à la SCI, votre patrimoine personnel est isolé des risques de la société. La transmission à vos héritiers bénéficie d’un abattement fiscal de 100 000 € par enfant. C’est une solution optimale pour préparer votre retraite et assurer votre sécurité financière.
Un investissement sécurisé pour préparer l’avenir
- Diversifier votre patrimoine avec un actif immobilier tangible et performant.
- Préparer votre retraite en percevant des revenus locatifs stables et pérennes.
- Protéger votre famille et optimiser la transmission grâce à la SCI.
Une opportunité à saisir dans le contexte immobilier actuel
Depuis la fin du Pinel en 2024, le LLI devient essentiel. Contrairement au Pinel, il offre des avantages fiscaux sur 15 à 20 ans. Ce dispositif soutient les classes moyennes tout en participant à la lutte contre la crise du logement.
Le LLI représente donc une solution durable pour construire votre patrimoine tout en répondant à la crise du logement. Profitez de la TVA à 10 %, du crédit d’impôt sur la taxe foncière et d’une rentabilité sécurisée en zones tendues. Une opportunité stratégique à saisir dès maintenant !
Pour aller plus loin, découvrez comment réussir votre investissement locatif avec nos experts !
Nos programmes immobiliers éligibles au LLI
Le Clos de la Seigneurie – Saint-Nazaire (44)
Le Clos de la Seigneurie est un programme immobilier neuf éligible au dispositif LLI idéalement situé à Saint-Nazaire, à proximité du front de mer et des services du quotidien. Cette résidence de 17 appartements neufs offre une architecture contemporaine, de belles orientations et des prestations adaptées aux attentes du logement locatif intermédiaire. Dans un marché locatif tendu et attractif, le programme constitue une opportunité d’investissement LLI à Saint-Nazaire, mêlant stabilité, demande soutenue et valorisation patrimoniale.
Le Clos de Saint-Avit – L’Hermitage (35)
À seulement quelques minutes de Rennes, Le Clos de Saint-Avit se positionne comme un programme LLI stratégique pour investir en première couronne rennaise. La résidence propose 23 logements neufs T2 et T3, fonctionnels et immédiatement disponibles, répondant pleinement aux besoins du logement locatif intermédiaire autour de Rennes. Grâce à la croissance démographique et au dynamisme économique de la métropole, le programme assure un fort potentiel locatif, une mise en location facilitée et un investissement sécurisé dans un secteur très recherché.
Toutes vos questions sur le dispositif immobilier LLI
Qu’est-ce qu’un logement locatif intermédiaire (LLI) ?
Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un dispositif mis en place par l’État français pour répondre à la crise du logement dans les zones tendues. Il s’adresse aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais insuffisants pour se loger sur le marché privé. Créé en 2014, ce dispositif propose des loyers plafonnés, généralement 10 à 15 % inférieurs aux prix du marché, tout en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs.
Depuis 2024, vous pouvez également investir dans le LLI via une personne morale comme une SCI. Cela permet de concilier une solution de logement abordable pour les locataires et une opportunité d’investissement sécurisée pour vous, en contribuant à l’effort collectif pour mieux loger les Français.
Qu’est-ce qu’un logement intermédiaire ?
Un logement intermédiaire désigne un bien immobilier loué dans le cadre du dispositif LLI. Il s’agit d’un logement neuf ou rénové, situé dans des zones géographiques à forte demande locative (zones A bis, A, B1), et loué à des ménages dont les ressources se situent entre les seuils du logement social et du marché privé. Ces logements respectent des plafonds de loyer et de ressources définis par décret, garantissant un accès équitable à un logement de qualité.
Contrairement au logement social traditionnel, le LLI cible spécifiquement les classes moyennes, offrant une alternative durable pour répondre à la pénurie de logements abordables dans les grandes agglomérations.
Quels sont les plafonds de ressources pour un logement locatif intermédiaire ?
Les plafonds de ressources pour bénéficier d’un logement LLI varient selon la composition de votre foyer et la zone géographique. Par exemple, en zone A bis, un célibataire ne doit pas dépasser 43 953 € de revenu fiscal de référence (RFR), tandis qu’un couple a un plafond de 65 691 €. Ces seuils sont révisés annuellement et prennent en compte l’indice de référence des loyers (IRL).
Il est essentiel de vérifier ces plafonds au moment de la location, car un dépassement entraînerait la perte des avantages fiscaux pour vous et pourrait invalidé le contrat de location. Les locataires doivent fournir leur RFR de l’année N-2 pour valider leur éligibilité.
Quelle est la durée minimale du bail pour un logement intermédiaire ?
Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif LLI, vous devez vous engager à louer le bien pendant une durée minimale de 15 ans. Cette période peut être prolongée jusqu’à 20 ans pour maximiser les réductions de taxe foncière. Ce long engagement garantit une stabilité locative et une rentabilité sécurisée sur le long terme.
En cas de rupture anticipée de cet engagement, par exemple en cas de revente, vous devrez rembourser les avantages fiscaux perçus, y compris la TVA réduite et le crédit d’impôt sur la taxe foncière, avec éventuellement des pénalités supplémentaires.
Qui peut bénéficier d’un logement locatif intermédiaire ?
Les ménages éligibles au logement LLI sont ceux dont les revenus sont supérieurs aux seuils du logement social mais insuffisants pour accéder au marché locatif privé classique. Par exemple, un couple avec deux enfants en zone B1 ne doit pas dépasser 57 531 € de RFR. Ces critères assurent que le dispositif cible précisément les classes moyennes en difficulté pour se loger dans les zones tendues.
Vous devez vérifier scrupuleusement les ressources des locataires via le RFR de l’année N-2 pour rester conformes aux règles du LLI. Le logement doit également être occupé en résidence principale, ce qui évite les risques de sous-location non autorisée.
Quels sont les principaux avantages fiscaux du dispositif LLI ?
Le dispositif LLI offre plusieurs avantages fiscaux majeurs pour les investisseurs. Tout d’abord, une TVA réduite à 10 % sur le prix d’acquisition du bien neuf, contre 20 % habituellement. Ensuite, un crédit d’impôt équivalent au montant de la taxe foncière pendant 15 à 20 ans, ce qui réduit significativement vos charges annuelles. Ces avantages rendent l’investissement particulièrement attractif, surtout dans les zones à forte demande locative.
En outre, le LLI vous permet de constituer un patrimoine immobilier durable et de qualité, respectant les normes RE2020. La structure en SCI facilite la transmission de votre patrimoine et offre une protection supplémentaire contre les risques fiscaux, ce qui en fait une solution idéale pour préparer votre retraite ou sécuriser votre avenir financier.
Quel est le plafond de loyer pour un logement locatif intermédiaire ?
Les plafonds de loyer pour un logement LLI sont fixés par zone géographique et s’expriment en euros par mètre carré. En zone A bis, le loyer maximal est de 18,89 €/m², en zone A de 14,03 €/m², en zone B1 de 11,31 €/m², et en zone B2 de 9,83 €/m². Ces montants sont ajustés annuellement selon l’IRL et peuvent varier légèrement selon les décrets en vigueur.
Le loyer réel est calculé en multipliant ce plafond par un coefficient multiplicateur et par la surface pondérée de votre bien. Vous pouvez choisir de fixer un loyer inférieur pour rendre votre offre plus compétitive, tout en respectant les limites légales et en conservant une rentabilité optimale.
