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Les 10 commandements de l'acheteur immobilier

11 Avril 2018
Les 10 commandements

Devenir propriétaire relève souvent du parcours du combattant. Frais d'agence, de notaire ou d'immobilisation, conditions suspensives, diagnostics… Voici comment se repérer.

1. Ne pas confondre promesse d'achat et compromis de vente

La promesse d'achat n'engage que l'acheteur. Le vendeur répond par oui ou non à l'offre formulée, en fonction d'un délai précisé dans le document. Aucun versement n'est délivré à cette étape, sous peine de nullité de l'offre. Que ce soit dans le cadre d'une promesse d'achat ou d'un compromis de vente, l'acheteur a 10 jours pour se rétracter suite à la signature du contrat.

2. Veiller sur ses conditions suspensives

Attention à ne pas renoncer trop vite aux conditions suspensives. Elles permettent de récupérer les frais d'immobilisation si l'on a des doutes sur le bien ou si l'on n'obtient pas son crédit. Par exemple, à la campagne, les maisons ont souvent leur propre système de traitement des eaux usées. Pour vendre, il faut réaliser un rapport de conformité d'assainissement. Si, après la signature du compromis, les résultats sont négatifs, l'acquéreur peut annuler l'achat et récupérer ses frais d'immobilisation.

3. Consulter les diagnostics immobiliers

Amiante, plomb, loi Carrez… Le dossier de diagnostic immobilier est une arme de négociation sans pareille !

4. Vérifier la superficie du logement

Sachez que le diagnostic loi Carrez n'est pas obligatoire. Le vendeur peut présenter une attestation sur l'honneur comprenant la superficie du logement. S'il se trompe et que l'acheteur le démontre dans l'année qui suit l'acquisition, il sera contraint de rembourser une partie du prix du bien. Une marge d'erreur de 5% est tolérée pour le calcul des surfaces en loi Carrez.

5. Prendre en compte le coût total du crédit

Une fois à la banque, ne pas s'arrêter uniquement sur le taux de crédit. Il faut aller plus loin en regardant les différentes formes de prêts. Opter, par exemple, pour un prêt modulable, dont on peut changer le niveau de mensualité au bout de deux ans. Autres points importants, le coût du cautionnement du prêt (environ 2% du coût du crédit) ou les frais de dossier (1% du montant du prêt). Enfin, l'assurance emprunteur, qui représente jusqu'à 30% du coût du crédit.

6. Choisir son notaire

N'hésitez pas à faire appel à votre propre notaire, en plus de celui du vendeur : "Cela n'a aucune incidence sur ce que l'on appelle les frais de notaire. La loi encadre cette pratique, et nous nous partageons les 8% de frais à deux", indique Frédéric Violeau. Une fois le dossier en main, votre notaire pourra même vous aider à négocier à la baisse le prix du bien avant la signature du compromis.

7. Examiner les honoraires d'agence

Scrutez avec attention les mentions "honoraires à la charge du vendeur" ou "de l'acquéreur". Dans le premier cas, cela signifie que les frais d'agence sont déjà inclus dans le prix et que c'est le vendeur qui les paie. Dans le second, le prix ne comprend pas encore les honoraires de l'agent immobilier et ce sera à vous de les régler.

8. Ne pas oublier les frais annexes

C'est l'écueil de bon nombre d'acquéreurs : établir un budget en ne prenant en compte que le prix du logement. Fabrice Abraham, président du réseau Guy Hoquet l'Immobilier, constate : "Certains primo-accédants achètent à ras de leur budget et ne prévoient rien pour la décoration ou les impôts locaux. Ils sont alors obligés de revendre dans les deux ans, faute de moyens." Parmi ces frais supplémentaires, le coût des charges de copropriété est souvent celui qui vient assommer les nouveaux acheteurs. Pensez à consulter l'état daté de la copropriété et les PV d'assemblée générale pour savoir si des travaux lourds seront bientôt réalisés ou connaître le montant annuel des charges.

9. Prévoir un budget pour les travaux

Même si le bien que vous achetez a l'air en parfait état, il n'est pas rare de voir après coup des petits défauts. Mieux vaut prévoir un peu d'argent pour résoudre ces situations.

10. Rester attentif aux vices cachés après la vente

Sachez toutefois qu'il est possible de se retourner contre le vendeur, sous certaines conditions, en cas de problème. Frédéric Violeau assure : "En signant l'acte d'achat, l'acquéreur dit qu'il accepte le bien en l'état. Mais s'il découvre un problème et qu'il parvient à démontrer que le vendeur l'a sciemment caché au moment de la transaction, alors il sera en droit de porter un recours contre ce dernier." Une partie du prix sera remboursée à l'acheteur.

Source © L'Obs - Spécial immobilier - AVRIL 2018


 



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