En bref : La loi Jeanbrun est un dispositif fiscal français destiné à encourager l’investissement locatif. Elle permet aux propriétaires bailleurs de réduire l’imposition sur leurs revenus locatifs grâce à un mécanisme d’amortissement du bien immobilier. 

Investir dans l’immobilier locatif, ça ne s’improvise pas. Entre les dispositifs fiscaux, les règles de location et les différentes stratégies patrimoniales, il est essentiel de bien comprendre le cadre juridique avant de se lancer. 

Avec la loi de finances 2026, un nouveau dispositif fiscal fait son apparition : le Statut du Bailleur Privé, plus connu sous le nom de Loi Jeanbrun. 

Son objectif est clair : relancer la construction de logements et encourager l’investissement locatif en France, tout en facilitant la mise sur le marché de nouveaux biens destinés à la location. 

Dans ce guide, découvrez le fonctionnement de la loi Jeanbrun, ses conditions d’application et ses avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers. 

Qu’est-ce que la Loi Jeanbrun (Statut du Bailleur Privé) ? 

La Loi Jeanbrun, ou Statut du Bailleur Privé, est un nouveau dispositif fiscal destiné aux investisseurs immobiliers qui souhaitent louer un logement en résidence principale. 

Son principe repose sur un mécanisme simple : permettre aux propriétaires de déduire chaque année une partie du prix d’acquisition de leur logement de leurs revenus fonciers grâce à un système d’amortissement. 

Ce dispositif concerne : 

• les personnes physiques investissant en direct 

• les SCI soumises à l’impôt sur le revenu 

Il s’adresse donc particulièrement aux investisseurs qui disposent déjà de revenus fonciers et souhaitent optimiser leur fiscalité tout en développant leur patrimoine immobilier locatif. 

Chiffres du dispositif à retenir 

• La loi Jeanbrun s’applique aux logements acquis par acte authentique entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ; 

• Pour bénéficier du dispositif, le propriétaire doit également respecter une condition essentielle louer le bien nu en résidence principale pendant au moins 9 ans. 

Peut-on cumuler le LLI et la Loi Jeanbrun ? 

De nombreux investisseurs immobiliers se posent cette question. En pratique, la loi Jeanbrun intègre déjà le mécanisme du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) dans son fonctionnement. 

Le dispositif Jeanbrun repose sur trois niveaux de loyers : 

• loyer intermédiaire (LLI) 

• loyer social 

• loyer très social 

Chaque niveau correspond à un taux d’amortissement fiscal différent. Par exemple : 

• un logement loué avec un loyer intermédiaire (LLI) permet de bénéficier d’un amortissement de 3,5 % par an. 

Il ne s’agit donc pas de cumuler deux dispositifs fiscaux, mais plutôt d’appliquer le statut du bailleur privé en respectant les plafonds du LLI. 

Autre point important pour les investisseurs : le LLI comme la loi Jeanbrun peuvent être réalisés via une SCI à l’impôt sur le revenu. Dans certains cas, le LLI peut également offrir un avantage complémentaire : une TVA réduite à 10 %, ce qui peut améliorer la rentabilité globale d’un investissement locatif. 

Dispositifs non cumulables 

La loi Jeanbrun ne peut pas être cumulée avec certains dispositifs fiscaux existants, notamment : 

• la loi Pinel 

• le dispositif Denormandie 

• le dispositif Malraux 

• le dispositif Girardin

Avant de choisir un dispositif fiscal, il est donc essentiel d’évaluer la stratégie patrimoniale la plus pertinente selon votre situation.  

Chez Urbatys, nos équipes accompagnent les investisseurs pour analyser les opportunités immobilières et fiscales les plus adaptées à leurs objectifs. Contactez-nous pour un premier échange ! 

Quels logements sont éligibles à la Loi Jeanbrun ? 

La loi Jeanbrun cible principalement les logements collectifs, afin de soutenir la production de logements dans les zones où la demande locative est forte. Pour être éligible, le bien doit se situer dans un bâtiment d’habitation collectif, comprenant au moins deux logements superposés ou juxtaposés.

Plusieurs types de projets immobiliers peuvent bénéficier du dispositif (les logements neufs constituent le cœur du dispositif) : 

• Les logements en VEFA (logement sur plan) dans le cadre d’un programme immobilier neuf ; 

• Construction d’un logement (par exemple dans le cadre d’une surélévation) ;

• Les biens anciens avec travaux de rénovation importants : 

• • qui représentent au moins 30 % du prix d’acquisition ; 

• • qui permettent d’atteindre une performance énergétique DPE A ou B. 

Loi Jeanbrun : comment fonctionne l’amortissement fiscal ? 

Le principal avantage de la loi Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal appliqué à l’investissement immobilier.  

L’amortissement est calculé sur 80 % du prix d’acquisition du logement (hors valeur du foncier). 

Chaque année, une partie de cette valeur peut être déduite des revenus fonciers, ce qui permet de réduire la fiscalité de l’investisseur. 

Les taux varient selon le type de location choisi : 

Important à noter : le plafond de 10 000 € peut être porté à 12 000 € si au moins 50 % des revenus locatifs bruts proviennent de logements sociaux ou très sociaux. 

Loi Jeanbrun : une opportunité pour l’investissement locatif ? 

Le Statut du Bailleur Privé marque une nouvelle étape dans la politique de soutien à l’investissement immobilier locatif. 

Grâce à son mécanisme d’amortissement, il peut représenter un levier fiscal intéressant pour les investisseurs disposant de revenus fonciers. Mais comme pour tout investissement immobilier, plusieurs éléments doivent être analysés : 

• la localisation du bien 

• la demande locative 

• le niveau de loyer 

• la fiscalité globale du projet 

• le montage juridique (SCI, détention en direct…)

Chez Urbatys, nous accompagnons les investisseurs à chaque étape de leur projet immobilier : analyse du marché, choix du programme, stratégie patrimoniale et optimisation fiscale. 

Parce qu’en immobilier, bien investir commence toujours par un projet bien préparé ! 

Vos questions sur le Statut du Bailleur Privé (Loi Jeanbrun) 

La loi Jeanbrun remplace-t-elle la loi Pinel ? 

Non. La loi Jeanbrun ne remplace pas directement la loi Pinel mais constitue un nouveau dispositif fiscal pour l’investissement locatif, reposant sur un mécanisme d’amortissement plutôt que sur une réduction d’impôt. 

La loi Jeanbrun est-elle accessible via une SCI ? 

Oui. Le dispositif peut être utilisé dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.

Peut-on cumuler la loi Jeanbrun avec le dispositif Pinel ? 

Non. La loi précise que le Statut du Bailleur Privé n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux immobiliers, notamment le Pinel, le Denormandie, le Malraux ou le Girardin.  

Par contre, le dispositif Jeanbrun intègre le mécanisme du LLI.