L’achat sur plan, aussi appelé VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est une solution pour toute personne souhaitant devenir propriétaire d’un logement neuf. Mais avant de s’engager, il est essentiel de bien comprendre son fonctionnement, ses avantages et ses points de vigilance.

Qu’est-ce que l’achat sur plan (VEFA) ? 

L’achat sur plan consiste à acquérir un bien immobilier qui n’est pas encore construit ou en cours de construction. Concrètement, cela se caractérise par la signature d’un contrat avec un promoteur immobilier sur la base de plans, de maquettes et/ou de visuels 3D. 

Dans le cadre de la VEFA, vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le paiement est ainsi échelonné selon un calendrier prévu par le contrat de vente, sans jamais excéder les montants maximums suivants (selon l’article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation) : 

• 35 % du prix total à l’achèvement des fondations ;  

• 70 % à la mise du logement hors d’eau ; 

• 95 % à l’achèvement des travaux ; 

• 5 % à la livraison du logement.  

Ce mécanisme sécurise à la fois l’acheteur et le promoteur. 

Pourquoi choisir un achat d’appartement sur plan ? 

L’achat d’un appartement sur plan (ou d’une maison) présente plusieurs avantages :  

• L’acquisition d’un logement neuf aux normes actuelles : acheter sur plan permet de bénéficier d’un bien conforme aux dernières normes énergétiques, garantissant une meilleure performance thermique et des économies sur les factures d’énergie. 

• Des frais de notaire réduits : contrairement à l’ancien, les frais de notaire dans le neuf sont compris entre 2 % et 3 % du prix du bien (contre 7 % à 8 % dans l’ancien). C’est un avantage financier non négligeable, qui réduit le coût d’achat global.  

• La possibilité de personnaliser son futur logement : selon l’avancement du projet, il est souvent possible de choisir certains éléments, comme les revêtements (sol, mur), les aménagements intérieurs (mobiliers de salle de bain, cuisine, bibliothèque…etc.) ou encore certains équipements comme l’électroménager. Cela permet d’adapter le bien à ses besoins et à son mode de vie. 

• Des garanties solides : l’achat sur plan est encadré par plusieurs garanties légales, notamment la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie de bon fonctionnement (2 ans) ou encore la garantie décennale (10 ans). Ces dispositifs protègent l’acquéreur en cas de défaut, de malfaçon ou de défaillance financière du promoteur. 

Ainsi, les avantages d’un achat en VEFA sont nombreux, et peuvent correspondre à plusieurs typologies d’acheteurs.  

L’achat sur plan répond d’ailleurs à des objectifs variés comme l’acquisition de sa résidence principale, la constitution d’un patrimoine immobilier ou encore une stratégie d’investissement locatif. Pour ce dernier point, il est intéressant d’étudier les dispositifs fiscaux en vigueur (comme la loi Jeanbrun).

Quelles sont les étapes et les points de vigilance d’un achat sur plan ?  

Les étapes clés d’un achat sur plan 

L’achat sur plan d’un appartement ou d’une maison peut se découper en 4 grandes étapes clés :  

1. Le contrat de réservation : c’est ce qui permet de réserver le logement et précise le prix prévisionnel, les caractéristiques du bien et le délai de livraison. À cette étape, un dépôt de garantie est demandé, représentant généralement 2 à 5 % du prix total.  
2. La signature de l’acte authentique : comme pour tout autre achat immobilier, il est nécessaire de signer l’acte de vente chez le notaire, rendant le projet juridiquement concret. 
3. Le suivi du chantier : pendant la construction, vous êtes informé de l’avancement des travaux et il est possible de planifier des visites de chantier afin de suivre certaines étapes.  
4. La livraison du bien : à la remise des clés, vous vérifiez la conformité du logement avec le contrat. D’éventuelles réserves peuvent être consignées dans un procès-verbal. 

Les points de vigilance avant de signer

Même si l’achat sur plan offre de nombreux avantages, certains éléments doivent être analysés avec attention. En effet, il convient de s’entourer de professionnels qualifiés et de bien étudier le projet avant de signer le contrat de réservation.  

Parmi les points de vigilance à considérer, on peut citer :  

• Le sérieux du promoteur : renseignez-vous sur sa réputation, son ancienneté, sa solidité financière et ses réalisations passées. Un promoteur fiable limite les risques de retard et de mauvaise exécution. 

• Les délais de livraison : sachez que les retards sont possibles lors d’un achat sur plan. Il est donc important de vérifier les clauses liées aux pénalités et aux conditions de report. 

• La localisation du projet immobilier : comme pour tout projet d’habitation ou d’investissement locatif, l’emplacement reste déterminant. Consultez le dynamisme du quartier, les projets d’aménagement prévus ou en cours et l’accessibilité avec des commerces, écoles et centres médicaux. Ces éléments, au-delà de contribuer à votre qualité de vie, influencent la valorisation future du bien. 

• La qualité des prestations : pour les mêmes raisons, examinez attentivement la notice descriptive du logement afin d’identifier les matériaux utilisés, les équipements inclus et les finitions prévues. C’est d’ailleurs ce document qui fait foi en cas de litige.  

Toutes vos questions sur l’achat sur plan 

Achat et vente sur plan, c’est quoi ? 

L’achat sur plan consiste à acquérir un bien immobilier neuf avant ou pendant sa construction. La vente sur plan est simplement le terme utilisé côté promoteur pour désigner la VEFA. 

Achat sur plan : comment fonctionne le paiement ? 

Le paiement d’un achat sur plan se fait de manière échelonnée selon l’avancement du chantier. C’est progressif (35 %, 70 %, 95 %, puis 5 % à la livraison), ce qui limite le risque financier. 

Quels sont les risques d’acheter sur plan ? 

Les principaux risques d’un achat sur plan sont les retards de livraison, les écarts avec le projet initial et d’éventuelles malfaçons. Ces risques restent toutefois encadrés par des garanties légales. 

Quels sont les pièges à éviter lors d’un achat sur plan ? 

Les pièges à éviter lors d’un achat sur plan d’un appartement ou d’une maison sont surtout liés à un manque de vigilance de la part de l’acquéreur. Il faut notamment bien vérifier la notice descriptive, la fiabilité du promoteur et l’emplacement du bien. 

Acheter sur plan : quels sont les avantages et les inconvénients ? 

Les avantages sont nombreux et incluent des frais de notaire réduits et des garanties encadrées. Côté inconvénients, on cite surtout les délais (et de potentiels retards). 

Pour découvrir des opportunités concrètes en VEFA, consultez les programmes neufs proposés par Urbatys en Bretagne et en Loire-Atlantique.