Vous rêvez d’un investissement locatif rentable, mais hésitez face aux difficultés du marché immobilier ? Découvrez dans quelles villes la tension locative est forte, promettant des rendements attractifs en 2025.
Cet article rédigé par nos experts vous aide à identifier les meilleures opportunités immobilières pour sécuriser votre capital et optimiser votre investissement.
Pourquoi cibler des villes à forte tension locative ?
Qu’est-ce que la tension locative ?
Un déséquilibre locatif se crée lorsque la demande de logements surpasse l’offre disponible. Ce phénomène peut résulter d’une croissance démographique rapide, d’une attractivité économique forte ou de politiques de construction inadaptées. L’augmentation de la population active sans une offre de logements suffisante engendre une tension sur le marché augmentant ainsi les prix et réduisant le nombre d’offres.
C’est pourquoi il est important de suivre des indicateurs comme le taux de vacance locative et l’évolution des loyers pour évaluer la tension locative d’une ville avant d’y investir. Pour vous aider à y voir plus clair, de nombreuses études et baromètres existent comme notre article sur les prévisions du marché immobilier pour 2025 et des outils comme le tensiomètre locatif.
Classement des zones tendues par l’État
Le classement en zone tendue par l’État français est un dispositif réglementaire qui permet d’adapter les règles fiscales et juridiques en fonction de la tension du marché immobilier local. Ce zonage est particulièrement important pour le marché locatif.
Selon l’État, une zone tendue est une commune ou une agglomération où la demande de logements dépasse largement l’offre, ce qui entraîne une hausse des loyers, une rareté des logements disponibles et des difficultés d’accès au logement.
Le classement se fait en trois grandes catégories de zones tendues :
| Zone | Description | Exemples de villes |
| A bis | Très forte tension locative | Paris et 76 communes proches |
| A | Forte tension locative | Île-de-France (hors A bis), Côte d’Azur, Rennes, Nantes, Lyon… |
| B1 | Tension modérée à forte | Grandes agglomérations (> 250 000 hab), zones touristiques et certaines villes moyennes comme Brest, Vannes, Saint-Malo, Lorient, Angers, … |
Tension locative élevée : quels avantages pour investir ?
Investir dans une ville où la tension locative est élevée présente de nombreux avantages pour votre investissement.
- Sécuriser votre investissement : Un marché tendu minimise les risques de vacance locative assurant ainsi un flux de revenus régulier et prévisible. Cette demande constante offre une tranquillité d’esprit et une meilleure visibilité sur vos revenus locatifs.
- Optimiser votre rendement locatif : La forte demande en logement permet d’ajuster les loyers plus facilement augmentant votre rentabilité. Vous pouvez ainsi adapter vos tarifs aux conditions du marché et maximiser vos revenus locatifs.
- Valoriser votre patrimoine immobilier : Les zones à forte tension locative connaissent souvent une appréciation de la valeur des biens immobiliers. Cette valorisation à long terme peut générer une plus-value lors de la revente augmentant votre capital.
- Attirer des locataires qualifiés : Dans un marché concurrentiel, vous avez plus de chances de sélectionner des locataires solvables et respectueux. Cette sélection rigoureuse contribue à minimiser les risques de loyers impayés et de dégradations préservant ainsi la valeur de votre investissement.
Ainsi, cibler les villes avec une forte tension locative est une stratégie à adopter pour un investissement locatif rentable et sécurisé.
Les villes star du Grand Ouest
Dans le Grand Ouest, comme partout en France, les villes moyennes et les villes étudiantes sont un excellent choix pour l’investissement locatif. Dans cet article de Capital.fr on souligne que ces villes, souvent moins peuplées, offrent des prix d’achat plus abordables et des loyers non encadrés augmentant ainsi la rentabilité.
Les villes bretonnes où investir
Voici un aperçu des villes bretonnes où la tension locative est élevée.
- Rennes (Ille-et-Vilaine)
Capitale régionale et pôle universitaire majeur, Rennes connaît une très forte tension locative. En 2024, la ville a été reclassée en zone A, le niveau le plus élevé de tension en France. Le marché locatif y est très concurrentiel, avec une moyenne de 12 candidatures par annonce. Cette situation est exacerbée par une population étudiante importante, représentant environ 20 % de la population totale de la ville.
- Brest (Finistère)
Ville universitaire et portuaire, Brest subit également une forte tension locative. En 2024, le loyer moyen y est de 13,0 €/m², en hausse de 5,1 % sur un an, tandis que l’offre de biens mis en location a chuté de 10,2 %. La demande reste soutenue, notamment en raison de la présence d’étudiants et de la dynamique économique locale.
- Vannes (Morbihan)
Vannes, ville historique et touristique, connaît une tension locative croissante. La demande est alimentée par une croissance démographique continue et une attractivité touristique. Les biens situés dans le centre-ville historique sont particulièrement recherchés.
- Saint-Malo (Ille-et-Vilaine)
Station balnéaire prisée, Saint-Malo fait face à une forte pression locative, notamment en raison de la prédominance des résidences secondaires et des locations saisonnières. Cette situation limite l’offre de logements disponibles à l’année pour les résidents permanents.
- Lorient (Morbihan)
Lorient, pôle économique et culturel, connaît une tension locative notable. La ville a été reclassée en zone tendue (B1) en 2023, reflétant une pression accrue sur le marché locatif. La demande est soutenue par une population active et étudiante en croissance.
Et dans les Pays de la Loire ?
Quelles sont les villes les plus tendues en Pays de Loire ?
- Angers (Maine-et-Loire)
Avec un score de tension locative de 8,14, Angers est l’une des villes française avec une demande locative très supérieure à l’offre. Cette situation est due à une forte croissance démographique, une population étudiante importante et une attractivité économique croissante.
- Nantes (Loire-Atlantique)
Bien que la tension locative à Nantes ait diminué ces dernières années, la ville reste sous pression, avec des loyers moyens élevés (18,1 €/m²) et une demande locative soutenue, notamment de la part des étudiants et des jeunes actifs.
- Le Mans (Sarthe)
Le Mans connaît une demande locative dynamique, soutenue par une population étudiante et un tissu économique diversifié. Le rendement locatif moyen est de 5,9 %, ce qui en fait une ville attractive pour les investisseurs.
- Saint-Nazaire (Loire-Atlantique)
Saint-Nazaire est classée en zone tendue, avec une demande locative soutenue, notamment en raison de son activité industrielle et portuaire.
Immobilier neuf : un levier rentabilité
Investir dans le neuf pour du locatif présente de nombreux atouts. Des dispositifs comme la loi Pinel (ou son successeur) offrent des avantages fiscaux non négligeables.
Aussi, les normes énergétiques actuelles, comme la RE2020, permettent une durée d’amortissement réduite grâce à des performances thermiques optimales. De plus, un DPE favorable est un atout majeur pour attirer les locataires ou en cas de revente, car il témoigne de factures de chauffage réduites.
Enfin, les charges de copropriété sont généralement plus faibles dans l’immobilier neuf : les bâtiments sont mieux isolés et les équipements sont plus récents.
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