Que ce soit pour transmettre un bien ou aider un proche à devenir propriétaire, la donation immobilière est un vrai sujet dans les projets de famille. Mais nous savons aussi qu’elle peut sembler complexe au premier abord avec ses règles fiscales, ses délais et ses démarches. Envie d’y voir plus clair ? Urbatys se penche dans cet article sur la donation immobilière et vous révèle tout ce qu’il faut retenir.
Cet article en bref
- La donation immobilière permet de transmettre de son vivant un bien ou une somme d’argent destinée à en acquérir un tout en optimisant la fiscalité de transmission. Pour un bien immobilier, elle passe obligatoirement par un notaire.
- Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans droits de donation, soit 200 000 € pour un couple.
- Un dispositif en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026 permet de donner jusqu’à 100 000 € de plus par donateur pour financer un logement neuf en résidence principale (sous conditions).
- Bien préparée, une donation peut sécuriser et accélérer un projet d’achat dans le neuf.
Qu’est-ce que la donation immobilière ?
La donation immobilière consiste à transmettre de son vivant la propriété d’un bien à une autre personne, dans la majorité des cas un enfant ou un petit-enfant. Contrairement à la succession qui intervient au décès, la donation permet d’anticiper et d’aider un proche dès aujourd’hui.
Elle peut prendre plusieurs formes :
- On peut donner directement un bien immobilier, une maison ou un appartement.
- On peut aussi donner une somme d’argent qui servira à financer un achat. C’est le fameux don familial de sommes d’argent.
- Enfin, il est possible de donner seulement une partie des droits sur un bien en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’y habiter ou d’en percevoir les loyers. On parle alors de démembrement de propriété.
Dès qu’une donation porte sur un bien immobilier, le passage devant notaire est obligatoire, car il est chargé de rédiger l’acte et de calculer les droits éventuels.
Que faut-il savoir avant de réaliser une donation ?
Penchons-nous tout d’abord sur les abattements. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chacun de ses enfants sans aucun droit de donation. Pour un couple, cela représente donc jusqu’à 200 000 € par enfant. Cet abattement se reconstitue tous les 15 ans. Au-delà de ces montants, un barème progressif s’applique qui va de 5 % à 45 %. À cet abattement peut s’ajouter le don familial de sommes d’argent qui est plafonné à 31 865 € tous les 15 ans (à condition que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur).
En outre, on notera qu’une donation d’argent doit être déclarée à l’administration fiscale et qu’une donation réalisée moins de 15 ans avant le décès est prise en compte dans le calcul des droits de succession. Ainsi, anticiper est donc judicieux.
Donner pour aider un proche à acheter dans le neuf : un cas particulier à connaître jusqu’à fin 2026
Depuis la loi de finances 2025, un dispositif temporaire permet de donner jusqu’à 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, en exonération de droits, à condition que la somme serve à acheter ou faire construire un logement neuf destiné à la résidence principale (ou à financer des travaux de rénovation énergétique). Ce dispositif est valable jusqu’au 31 décembre 2026.
Et le plus intéressant, c’est qu’il se cumule avec l’abattement classique de 100 000 €. Un parent peut donc ainsi aider son enfant à hauteur de sommes importantes en franchise de droits, pour concrétiser un achat dans le neuf.
Il y a une condition à respecter pour que le dispositif soit valable : le bien doit rester la résidence principale du bénéficiaire (ou être loué en habitation principale) pendant au moins 5 ans. Une revente anticipée peut entraîner la remise en cause de l’exonération. L’achat d’un logement neuf est parfaitement compatible avec ce dispositif.
Comment construire son projet d’achat immobilier en cas de donation ?
Une donation peut devenir un vrai coup d’accélérateur pour un projet immobilier. Utilisée comme apport, la donation permet de renforcer le plan de financement, de rassurer les banques ainsi que de faciliter l’accès à la propriété. Il faut impérativement réaliser les choses dans le bon ordre. Faites d’abord le point avec un notaire sur le volet fiscal et familial de la donation. En parallèle, définissez clairement votre projet d’achat pour que le montant de la donation soit cohérent avec le projet.
Lors de cette étape de planification, vous pouvez vous tourner vers nos services. Depuis plus de 35 ans, nous accompagnons les foyers dans leur parcours résidentiel, du choix du bien jusqu’à la signature avec une fine connaissance des territoires du Grand Ouest. Que vous souhaitiez financer l’achat d’une première maison ou vous constituer un patrimoine immobilier, nous sommes à vos côtés pour sécuriser chaque étape.
Envie de concrétiser votre projet ?
La donation immobilière est un formidable levier pour aider un proche ou préparer l’avenir si vous vous en connaissez les règles et que vous vous entourez bien. En vous faisant assister du notaire pour le cadre juridique et d’Urbatys pour le projet immobilier, vous profitez de deux expertises complémentaires au service de votre projet.
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