La revente LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) repose sur différentes règles et bénéficie d’un cadre fiscal généralement avantageux. Comprendre son fonctionnement permet d’optimiser son projet d’achat, de revente et de sécuriser son investissement.
Qu’est-ce qu’un bien en LMNP ?
Un bien dit “LMNP” est un logement meublé destiné à la location, détenu par un particulier dont les revenus locatifs ne constituent pas l’activité principale.
Quand faut-il envisager une revente LMNP ?
Revendre son bien LMNP n’est pas le but initial au moment de l’achat. Au contraire, l’objectif est de le conserver sur la durée, afin de profiter de sa rentabilité à long terme avec un levier fiscal important grâce à l’amortissement. Toutefois, la revente LMNP peut être pertinente dans différentes situations :
- Pour retrouver des liquidités ;
- En cas de changement de stratégie patrimoniale ;
- Lors d’un changement de vie.
Dans la majorité des cas, revendre son bien LMNP est lié à un nouvel arbitrage de son patrimoine, afin de réinvestir sur un actif plus performant ou plus adapté à ses objectifs.
Attention : si votre bien est soumis au dispositif Censi-Bouvard, un délai minimum de 9 ans d’amortissement est imposé par la loi. Si la revente du bien LMNP se fait avant ce délai, le propriétaire doit rembourser la réduction d’impôts dont il a bénéficié au moment de l’achat.
Comment se déroule la revente d’un bien LMNP ?
La revente LMNP suit les étapes classiques d’une transaction immobilière : estimation, mise en vente, signature du compromis puis acte définitif chez le notaire. Vous pouvez revendre votre bien LMNP en vente libre (sans locataire) ou avec un locataire déjà établi sur place.
Dans le cas d’une revente LMNP, l’estimation est cruciale. De nombreux éléments sont à prendre en compte (surface habitable, emplacement, évolution des prix du marché locatif, éventuels travaux au sein de la copropriété…). Lorsque le bien est soumis à un bail commercial, il est également essentiel d’en analyser le contenu. En effet, la solidité du gestionnaire, la durée du bail restant à courir et le prix du loyer sont autant d’éléments impactant directement la valeur du bien.
La plus-value à la revente LMNP
La fiscalité de la revente LMNP est un point important puisque des frais éventuels laissés à la charge du vendeur sont à anticiper. Mais cette fiscalité est souvent plus avantageuse que ce que l’on imagine.
Le calcul de la plus-value est simple : prix d’acquisition – prix de revente.
Et depuis la réforme de 2025, vous devez réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value, ce qui la majore.
Un taux forfaitaire de 19 % s’applique sur cette plus-value immobilière, auxquels s’ajoutent 17,20 % au titre des prélèvements sociaux. Mais des abattements sont possibles :
Durée de détention du bien LMNP | Taux d’abattement par année de détention | |
Impôts sur le revenu | Prélèvements sociaux | |
Jusqu’à 5 années | – | – |
De 6 à 21 années | 6 % | 1,65 % |
22ème année révolue | 4 % | 1,6 % |
De 22 à 30 années | Exonération totale | 9 % |
Après 30 années | Exonération totale | |
Comment optimiser la revente LMNP ?
Optimiser sa revente LMNP repose sur plusieurs bonnes pratiques :
- Choisir le bon moment : il convient de vendre dans un marché dynamique et/ou après plusieurs années de détention pour bénéficier de la meilleure rentabilité ;
- Valoriser le bien : l’état général, le mobilier vendu avec et la qualité des prestations sont des éléments indispensables qui contribuent à une bonne estimation du bien à vendre.
- Mettre en avant le rendement locatif : c’est le nerf de la guerre. Pour optimiser sa revente LMNP, il faut mettre en valeur le montant du loyer, le taux d’occupation du bien ou encore la bonne gestion sur place.
- Anticiper la fiscalité : on vous préconise de simuler votre plus-value afin d’éviter les surprises.
Un autre levier clé est l’accompagnement. Entourez-vous de professionnels qualifiés et de confiance pour sécuriser chaque étape de votre projet et optimiser votre stratégie.
Depuis plus de 30 ans, Urbatys accompagne les investisseurs immobiliers dans leurs projets locatifs. Grâce à une connaissance fine du marché et notamment des programmes neufs, il est possible d’identifier ensemble des opportunités d’investissement en cohérence avec votre stratégie patrimoniale.
Toutes vos questions sur la revente LMNP
Comment revendre un bien LMNP ?
La revente LMNP se fait comme une vente classique, avec ou sans locataire. Elle tient compte du bail et du rendement pour séduire les investisseurs.
Quelle est la fiscalité appliquée à la revente d’un bien en LMNP ?
La revente LMNP est soumise au régime des plus-values des particuliers, avec une taxation de 19 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, ainsi que des abattements selon la durée de détention.
Comment est calculée la plus-value lors de la revente d’un bien LMNP ?
La plus-value en LMNP est calculée sur la différence entre prix de vente et prix d’achat. Et, depuis la réforme 2025, il convient de réintégrer les amortissements.
